Qué dice el mercado en Trenque Lauquen

Una mayor inversión en la compra de inmuebles con destino a renta, el mantenimiento de los valores de las propiedades a pesar del elevado costo de la construcción en términos comparativos y el desarrollo del sector suroeste de la ciudad dando respuesta a la búsqueda de los segmentos más jóvenes de la comunidad, marcan el pulso del sector inmobiliario de Trenque Lauquen en los primeros seis meses del año, según se desprende de una consulta que MiTrenque realizó al Presidente del Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de Trenque Lauquen, Carlos Prono.  

En cuanto a los alquileres de viviendas, otros de los aspectos abordados, la necesidad sigue vigente; sin embargo, la dificultad del eventual inquilino para reunir los requisitos básicos que garanticen el cumplimiento del compromiso asumido -en particular en lo relacionado a los ingresos- ha hecho que la oferta haya crecido respecto de la demanda, generando una mayor disponibilidad.

- ¿Qué balance dejó el primer semestre del año en Trenque Lauquen en lo que se refiere a la compra-venta de inmuebles?

- En general se dio a menor ritmo que en épocas donde el crédito hipotecario resulta una herramienta eficaz para que un buen número de vecinos pueda cumplir con los requisitos de ingresos que establecen las entidades bancarias que los otorgan y, también, tengan la confianza en la economía general y personal que podrán afrontar las cuotas de ese préstamo en el futuro.

Pese a esto, la inversión inmobiliaria con destino a renta mejoró respecto de años anteriores y provocó que una porción de quienes tienen fondos suficientes para comprar un inmueble hayan decidido hacerlo. Y a esa circunstancia se suma el movimiento básico que tiene como principal foco las viviendas en oferta como resultado de sucesiones o disoluciones de sociedades conyugales, lo que hace que el tráfico inmobiliario no se paralice, aunque sí puede tener mayor o menor intensidad en cantidad de operaciones.

- ¿Hacia dónde se volcaron más las operaciones: casas, departamentos, locales o terrenos?

- Cada oferta tiene su clientela, como es el caso de los loteos que los hay con una importante diversidad de oferta, valores y financiación, lo que permite abarcar desde quienes poseen cierta cuota de ahorro mensual pensando en la futura vivienda familiar, hasta pequeños y medianos inversores y otros segmentos de mayor valor que también se adquieren con destino a casas.

En el caso de las viviendas usadas, el movimiento se centra en la adquisición mediante créditos o bien con destino a reciclar tanto para renta como para futura venta. Y en el segmento de locales también hubo incorporaciones, principalmente de grandes superficies, y tanto en los accesos como sobre las rutas nacionales. Además se suman a la oferta otros sectores, como la avenida Tres de Caballería, que ya se ha transformado en una suerte de acceso alternativo con crecimiento sostenido.

- ¿Qué sucedió con los valores?

- Pese al elevado costo de la construcción en términos comparativos, los valores en general se mantuvieron, aunque poco a poco en algunos segmentos, como el caso de los departamentos, van recuperando su valor a la época de prepandemia. Se avizora como más probable que el precio del usado se ajuste paulatinamente con el del nuevo, a que ocurra lo contrario.

- ¿Hubo cambios en la gente en el perfil de búsqueda? ¿Hay preferencia por el área céntrica o por sectores más alejados?

- Los jóvenes, en amplia mayoría, buscan grandes superficies a partir de los 2.000 metros cuadrados de terreno y el sector que ofrece estas alternativas es el suroeste, tanto de las rutas hacia la ciudad como pasando la ruta. El desarrollo en este sector es muy significativo, se van sumando loteos y las construcciones de grandes dimensiones no paran de aparecer, lo cual es muy bueno para la ciudad en términos de movimiento económico.

- ¿Cuál es hoy el valor promedio de una casa con dos habitaciones en el centro y en otro sector de la ciudad?

- Resulta difícil estandarizar valores en un mercado inmobiliario que ofrece una amplia gama de alternativas y donde hay diferencias de calidad y cantidad de construcción, estado de conservación, ubicación y otros agentes que hacen que cada casa tenga su propio valor de mercado. Ni siquiera tienen el mismo valor las unidades funcionales de un edificio en torre. Pero a la hora de marcar algunas referencias y considerandos, casas tipo de aproximadamente 80 metros cuadrados cubiertos, en buen estado de conservación y uso, en el sector céntrico podría rondar entre los 80 mil y los 100 mil dólares, y en zonas más alejadas entre los 50 y 70 mil.

- ¿Y cuál es el panorama con los alquileres?

- Lo que se viene observando desde hace algunos meses a esta parte, es que en materia habitacional, la necesidad sigue vigente y se mantiene la demanda, pero es más complejo lograr reunir los requisitos -básicamente de ingresos- para garantizar poder cumplir con el compromiso asumido. Se advierte que los salarios en términos generales han perdido terreno frente al costo de servicios y de productos básicos, con lo que cada vez se puede destinar menor monto al alquiler.

Y a eso, en otros casos, se suma la realidad de tener ingresos de manera informal -pagos totales o parciales sin registración-, con lo que la persona que quiere alquilar no puede justificarlos a la hora de garantizar el pago del canon locativo mensual. Esto ha hecho que la oferta haya crecido respecto de la demanda y que haya mayor disponibilidad que meses anteriores.

- ¿Esto cambia en lo que hace al arrendamiento comercial?

- En cuanto a comercio y grandes superficies, la situación no es muy distinta. En la zona céntrica se advierte tanto locales vacíos como una mayor rotación, mostrando que lamentablemente muchos emprendimientos que se inician con muchísimo esfuerzo no tienen los resultados esperados y deseados. Verdaderamente el comercio tradicional afronta un desafío extraordinario frente a un mercado con problemas de poder adquisitivo y con competencias que no siempre operan con las mismas exigencias y obligaciones, lo que la termina tornándolas en cierta forma en desleal. Es el comercio el que le da vida y motoriza el movimiento a los pueblos y ciudades.

- ¿Hay mucha propiedad ociosa en Trenque Lauquen?

Sí la hay, pero en la relación lógica y razonable de las variables que hablábamos hace unos minutos, con los inmuebles que quedaron vacíos y entran al mercado inmobiliario para su venta, con una rotación medianamente equilibrada entre las casas que ya tienen nuevos dueños y las que comienzan en tránsito de esa búsqueda, donde el tiempo puede variar básicamente en el valor que pretendan los propietarios y que en ciertas ocasiones no se corresponde con lo que el mercado está dispuesto a pagar por la misma.

- ¿Cómo se maneja el martillero en esos casos?

Nos toca como profesionales (a los martilleros) afrontar estas circunstancias y lo que corresponde es no tomar aquellas propiedades donde los propietarios pretendan un valor mayor al de mercado, porque en definitiva es colaborar en el proceso de distorsión de valores.

Lo ideal sería que a quien no le convenza el precio informado por un profesional, decida esperar lo que eventualmente puede ser un mejor momento futuro y no salir al mercado con ofertas que hoy no son acordes. Esa distorsión genera frustraciones de proyectos que no se concretarán al menos en los tiempos esperados, altera variables y provoca cierta paralización en el mercado. Por eso es tan importante una tasación profesional ajustada a la realidad que implica no resignar monto ni tampoco pasarse, el punto exacto para un negocio equilibrado entre las partes, que, en definitiva, es la misión del profesional que interviene: garantizar el mejor negocio posible con las mejores condiciones posibles, en un marco de seguridad jurídica que permita llevarlo a buen puerto.